I fondi immobiliari, istituiti dalla legge del 25 gennaio 1994, n. 86, si caratterizzano per l'investire il proprio patrimonio esclusivamente o prevalentemente (e comunque in misura non inferiore ai due terzi) in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari.
Le aspettative di rendimento si basano sulla redditività derivante dai canoni d’affitto incassati e sulla rivalutazione del valore del patrimonio immobiliare acquisito.
Il fondo immobiliare, rispetto all’acquisto diretto, permette al sottoscrittore di partecipare ad investimenti immobiliari con importi modesti e consente l’eliminazione dei problemi legati all’acquisto e al mantenimento del bene (sfitti, morosità, fisco, ecc.).
Fin dalla loro istituzione, ad essi è stata attribuita esclusivamente la forma chiusa, e perciò essi riconoscono ai partecipanti il diritto al rimborso delle quote sottoscritte solo a scadenze predeterminate, questa previsione si spiega con la natura relativamente poco liquida dell'oggetto di investimento.
Con la recente riforma (dl n. 351 del 2001 e dm n. 47 del 2003) tuttavia, tale tradizionale struttura "chiusa" del fondo è stata mitigata, con l'introduzione del meccanismo delle emissioni successive di quote e dei rimborsi anticipati, che comporta la possibilità per il sottoscrittore di fare ingresso o di uscire, chiedendo alla SGR la liquidazione del proprio investimento, anticipatamente rispetto alla normale scadenza del fondo; il fondo immobiliare è quindi oggi, anche in virtù del fatto che nella maggior parte dei casi le quote sono negoziate in borsa, uno strumento più facilmente liquidabile.
Il patrimonio del fondo immobiliare può essere ad oggi sottoscritto, oltre che tramite le tradizionali modalità di sottoscrizione (fondi ordinari), anche mediante conferimento di beni immobili, di diritti reali immobiliari o di partecipazioni in società immobiliari da parte di un soggetto (l'apportante), per la totalità o solamente parte del patrimonio complessivo del fondo stesso. Le quote del fondo immobiliare che vengono attribuite all'apportante in cambio del conferimento effettuato sono poi ricollocate sul mercato a opera della SGR che gestisce il fondo stesso.
Si può distinguere ulteriormente in fondi ad apporto pubblico, qualora gli immobili siano apportati dallo Stato o da altro ente pubblico anche territoriale, oppure ad apporto privato, quando l'apportante sia un soggetto di diritto privato, e possono essere compiute, seppur nel rispetto delle cautele stabilite dalla normativa, anche operazioni di conferimento, acquisto o cessione di beni "in conflitto d'interessi", in quanto effettuate con i soci della società di gestione o con società facenti parte del gruppo di appartenenza della società di gestione stessa (fondi ad apporto), infine è possibile una combinazione dei precedenti il cui patrimonio può essere formato, in proporzioni variabili, in parte da apporti e in parte con versamento diretto di risorse finanziarie da parte del sottoscrittore (Fondi misti).
Dott.ssa Maria Michela Lucignano
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